Траншевая ипотека это

Что такое траншевая ипотека

Траншевая ипотека — это вид жилищного кредита, основная особенность которого заключается в выдаче средств заемщику не всей суммой сразу, а поэтапно, частями (траншами). Этот продукт особенно популярен при покупке квартиры на этапе строительства, когда заемщик получает первый транш в момент заключения договора, а второй — после сдачи дома в эксплуатацию123.

Как работает траншевая ипотека

• Договор и взнос: Заемщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) и ипотечный договор, вносит первоначальный взнос (обычно от 15–30% стоимости объекта)23.
• Первый транш: Банк перечисляет застройщику минимальную сумму — иногда лишь 100 рублей или символический процент от суммы кредита.
• Платежи до сдачи дома: Пока объект строится, заемщик платит только проценты по выданному траншу. Ежемесячные платежи в этот период минимальны123.
• Второй транш: После завершения строительства банк переводит оставшуюся часть кредита. С этого момента ежемесячный платеж увеличивается и заемщик начинает погашать основной долг и проценты как по обычной ипотеке12.
• Оформление права собственности: Право собственности оформляется после выплаты первого транша и сдачи дома в эксплуатацию. Само жилье находится в залоге у банка до полного погашения кредита34.

Преимущества траншевой ипотеки

• Минимальные платежи до сдачи дома: За проценты платится только на выданную сумму, что снижает финансовую нагрузку в период стройки.
• Отсрочка основных выплат: Есть время скопить средства на ремонт, аренду или будущие платежи, пока не нужно выплачивать основную часть долга235.
• Фиксация цены жилья: Позволяет зафиксировать стоимость квартиры на этапе строительства, что выгодно в условиях инфляции или удорожания недвижимости6.
• Безопасность: Деньги заемщика поступают на эскроу-счет и становятся доступны застройщику только после выполнения условий договора, аналогично стандартной ипотеке с эскроу34.

Недостатки и риски

• Необходимость более крупного первоначального взноса: Чаще всего банки требуют от 15%, что выше, чем по классической ипотеке4.
• После сдачи дома — увеличение платежей: Финансовая нагрузка может резко возрасти после ввода недвижимости в эксплуатацию2.
• Индивидуальные условия: Важны условия конкретного банка и застройщика — процентные ставки, возможность досрочного погашения, число траншей могут существенно различаться136.

Кому подходит траншевая ипотека

• Покупателям первой квартиры, особенно в новостройке.
• Тем, кто хочет отсрочить основные платежи и использовать льготный период для накопления средств.
• Семьям, которым важно минимизировать расходы на обслуживание кредита на этапе строительства1236.

Пример на практике

Семья оформила траншевую ипотеку на квартиру стоимостью 7 млн ₽: 2 млн ₽ внесли как первоначальный взнос, 5 млн ₽ получили в кредит. Первый транш — 100 ₽, пока дом строится ежемесячный платеж минимальный. Второй транш в 4 999 900 ₽ переводится после сдачи дома, с этого момента платежи возрастают до стандартных размеров123.

Отличия от обычной ипотеки

Часто задаваемые вопросы

Можно ли использовать материнский капитал или льготные программы?

Да, условия использования маткапитала и участие в льготных программах зависит от банка и застройщика2.

Какова длительность льготного периода?

Обычно от 1 до 3 лет, зависит от сроков сдачи дома и условий кредитования23.

Траншевая ипотека — гибкий инструмент для тех, кто покупает жилье в новостройке и хочет снизить стартовые расходы за счет «льготного периода» с минимальными выплатами123.